Дата актуализации: 07 июня 2026 г.

Общие положения

Продажа недвижимости, полученной в порядке наследования, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от полученной прибыли, если не выполнены условия освобождения от налога. Для пенсионеров существуют дополнительные льготы, которые позволяют полностью избавиться от налоговых обязательств при соблюдении определённых сроков владения и/или при использовании имущественного налогового вычета.

Ключевые понятия

• Налоговый вычет по приобретению (имущественный вычет) – уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, связанных с приобретением (или наследованием) недвижимости.
• Минимальный срок владения – период, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ. Для унаследованного имущества он составляет 3 года (по действующему законодательству 2026 г.)
• Пенсионерские льготы – возможность воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока.

Налоговые ставки и условия освобождения

Ставка НДФЛ

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, с которой объект был учтён в налоговой базе (стоимость наследования).

Когда налог НЕ платится

1. Если объект находился в собственности наследника более 3 лет (с момента вступления в наследство).
2. Если объект находился в собственности более 5 лет – налог также не взимается (это более «запасной» срок, часто используется в практике).
3. Если продавец – пенсионер, и он использует имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет).
4. Если при наследовании уже был уплачен НДФЛ (например, в случае дарения), то при продаже налог может быть уменьшен на уже уплаченную сумму.

Как рассчитывается налог, если условия освобождения не выполнены

Налоговая база = Продажная цена – Стоимость наследования (включая расходы наследодателя, подтверждённые документально).
Налог = 13 % × Налоговая база.

Пример расчёта:

• Наследник получил квартиру в 2022 г. по наследству. Оценочная стоимость наследства – 1 500 000 руб.
• В 2026 г. квартира продана за 2 200 000 руб.
• Налоговая база = 2 200 000 – 1 500 000 = 700 000 руб.
• Налог = 0,13 × 700 000 = 91 000 руб.

Если же квартира была продана в 2024 г., т.е. через 2 года после наследования, пенсионер может воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 руб. (поскольку продажная цена ниже вычета, налог не уплачивается).

Пошаговая инструкция для пенсионера

Подготовка документов

1. Свидетельство о праве на наследство (свидетельство о смерти, завещание/решение суда, выписка из реестра прав).
2. Документы, подтверждающие стоимость наследуемого имущества (оценка, договор купли‑продажи, справка о стоимости, указана в нотариальном акте).
3. Документы, подтверждающие расходы наследодателя (квитанции, договоры, счета), если планируется уменьшить налоговую базу.
4. Паспорт и пенсионное удостоверение (для подтверждения статуса пенсионера).
5. Справка из Пенсионного фонда о размере пенсии (для получения льготного вычета).

Подача декларации

• Если срок владения < 3 года и вы не используете имущественный вычет – необходимо подать декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Если срок владения ≥ 3 года или использован вычет – декларацию подавать не требуется.

Оплата налога

Оплата производится в бюджет РФ через личный кабинет налогоплательщика (ГИС «Госуслуги») или в банке по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС. Срок оплаты – до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли платить налог, если я пенсионер и продал квартиру через 2 года после наследования?

Да, если вы не воспользовались имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. При продаже за сумму, превышающую вычет, налог уплачивается только с разницы.

Можно ли уменьшить налог за счёт расходов наследодателя?

Да. Если у наследодателя были расходы на покупку недвижимости (документально подтверждённые), они могут быть учтены при расчёте налоговой базы.

Нужно ли платить налог, если квартира была продана после 5 лет владения?

Нет. При владении более 5 лет налог не взимается, независимо от статуса налогоплательщика.

Как получить подтверждение освобождения от налога?

ФНС может выслать справку об отсутствии налоговых обязательств после подачи декларации (если она требовалась) или после предоставления документов, подтверждающих срок владения.

Как избежать ошибок при расчёте налога

• Точно фиксируйте дату вступления в наследство – это отправная точка для расчёта срока владения;
• Сохраняйте все документы, подтверждающие стоимость наследства и расходы наследодателя.
• Проверяйте актуальные нормативные акты (Федеральный закон № 122‑ФЗ, Положение о налоге на доходы физических лиц).
• При сомнениях – обратитесь к налоговому консультанту или в отделение ФНС.

Контактная информация для получения консультаций

Для пенсионеров продажа недвижимости, полученной по наследству, может быть полностью освобождена от налога, если соблюдены сроки владения (≥ 3 года) либо использован имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. При продаже до истечения этих сроков важно правильно собрать документы, рассчитать налоговую базу и, при необходимости, подать декларацию 3‑НДФЛ. При возникновении вопросов рекомендуется обращаться в ФНС России по указанным выше контактам – специалисты помогут избежать ошибок и сэкономить средства.