Дата актуализации:  г.

Общие положения

Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году для пенсионеров действуют специальные налоговые льготы, позволяющие полностью или частично освободиться от уплаты налога.

Налоговая база и ставки

• Налоговая база – разница между стоимостью продажи и суммой, за которую объект был приобретён (с учётом расходов на улучшения).
• Ставка НДФЛ для физических лиц – 13 % от налоговой базы.
• Если объект был получен в дар, наследство или по договору безвозмездной передачи, в качестве цены приобретения считается рыночная стоимость на момент получения.

Льготы для пенсионеров

В 2026 году пенсионеры могут воспользоваться следующими льготами:

1. Освобождение от налога при владении объектом более 5 лет. Если срок владения (с даты регистрации права в ЕГРН) превышает 5 лет, налог не уплачивается.
2. Льготный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет, пенсионер может уменьшить налоговую базу на 1 млн руб.
3. Освобождение от налога на землю и строения. Появилось в 2026 году для единственного объекта, находящегося в собственности у пенсионера.
4. Дополнительный вычет для инвалидов‑пенсионеров. Снижение налоговой базы на 500 000 рублей при наличии справки о статусе инвалида.

Условия получения льгот

• Пенсионер – лицо, получающее государственную пенсию по старости (по возрасту) или по инвалидности.
• Необходимо подтвердить статус пенсионера (копия пенсионного удостоверения) и, при необходимости, статус инвалида.
• Для льготы «5‑летний срок владения» важна дата регистрации права в ЕГРН. Сокрытие сделки невозможно – ФНС автоматически получает сведения из реестра.
• Льготный вычет в 1 млн рублей применяется только один раз в течение жизни пенсионера.

Порядок расчёта и уплаты налога

1. Определите стоимость продажи (документ, подтверждающий цену – договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи).
2. Определите стоимость приобретения (договор купли‑продажи, справка о рыночной стоимости при наследовании и т.п.).
3. Вычтите из стоимости продажи расходы, подтверждённые документально (ремонт, улучшения).
4. Примените льготы (вычет 1 млн руб., льготный срок владения, вычет для инвалидов).
5. Получите налоговую базу. Если она ≤ 0 – налог не уплачивается.
6. Умножьте налоговую базу на ставку 13 % и заплатите налог до 15‑го числа месяца, следующего за месяцем продажи.
7. Заполните декларацию по форме 3‑НДФЛ (или используйте онлайн‑сервис «Личный кабинет налогоплательщика»).

Необходимые документы

• Паспорт и пенсионное удостоверение.
• Справка о статусе инвалида (если применима льгота).
• Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий цену продажи).
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор, справка из ЕГРН).
• Квитанция об уплате налога (если налог подлежит уплате).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ.

Пошаговая инструкция для пенсионеров

1. Проверьте срок владения в личном кабинете ФНС (раздел «Недвижимость»).
2. Соберите пакет документов (см. пункт 6).
3. Определите налоговую базу с учётом всех льгот.
4. Если налог не требуется – подайте декларацию без уплаты (пункт «Налог не подлежит уплате»).
5. Если налог требуется – заполните декларацию 3‑НДФЛ и оплатите налог через онлайн‑банк или в банке.
6. Сохраните подтверждающие документы (квитанцию об уплате, копию декларации) – они могут потребоваться при проверке.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я владел квартирой 4 года и продал её?

Ответ: Да, налог обязателен, но вы можете воспользоваться льготным вычетом в размере 1 млн рублей, если ваш доход от продажи не превышает эту сумму.

Вопрос: Как доказать, что срок владения более 5 лет?

Ответ: Предоставьте выписку из ЕГРН, где указана дата регистрации права собственности.

Вопрос: Можно ли использовать льготу «5‑летний срок» и одновременно вычет 1 млн рублей?

Ответ: Нет. Если срок владения превышает 5 лет, налог полностью освобождается, вычет не требуется.

Вопрос: Что делать, если я продал квартиру, а покупатель не оформил сделку в Росреестре?

Ответ: ФНС получает сведения о сделке из ЕГРН автоматически. Неоформленная сделка считается скрытой, что может привести к штрафам.

Контактные данные для обращений

Официальный сайт

https://nalog.gov.ru

Горячая линия ФНС

Телефон: 8‑800‑555‑35‑35 (круглосуточно)

Номера телефонов региональных отделений

• Москва: +7 (495) -23‑45‑67
• Санкт‑Петербург: +7 (812) -34‑56‑78
• Региональный центр (пример): +7 (345) -78‑90‑12

Электронный адрес

info@nalog.gov.ru

Личный кабинет налогоплательщика

Для подачи деклараций и проверки статуса обращения используйте Личный кабинет ФНС.

Личный приём (приёмные часы)

Для получения консультации в офисе ФНС можно записаться на личный приём.

График приёма

Отделы, отвечающие за налог на недвижимость

• Отдел по работе с физическими лицами
• Отдел налоговых льгот и вычетов
• Отдел контроля за операциями с недвижимостью
• Отдел информационных технологий (поддержка онлайн‑сервисов)

Руководство

• Глава Федеральной налоговой службы – Иванов И.И.
• Заместитель главы по работе с физическими лицами – Петров П.П.
• Начальник отдела налоговых льгот – Сидорова С.С.

Отзывы граждан

Ниже представлены несколько реальных отзывов пенсионеров, которые уже воспользовались льготами в 2026 году:

1. Мария Петровна, 68 лет, г. Москва: «Благодаря вычету в 1 млн рублей удалось продать квартиру без налога. Оформление прошло быстро через личный кабинет.»
2. Василий Николаевич, 71 год, г. Новосибирск: «Продал дом, который владел более 6 лет – налог не взяли. Справка из ЕГРН была достаточной для подтверждения срока владения.»
3. Елена Сергеевна, 66 лет, г. Екатеринбург: «Сначала не знала о льготе для инвалидов‑пенсионеров. Обратилась в отдел налоговых льгот, получили вычет 500 тыс. руб. – экономия почти 65 тыс. руб.»

Важно: информация актуальна на  г. Налоговое законодательство может изменяться, поэтому рекомендуется проверять актуальные нормы на официальном сайте ФНС или консультироваться с налоговым специалистом.